Opas asuntolainan hakuun
Olet siis löytänyt unelmiesi asunnon ja nyt pitäisi järjestää rahoitus? Silloin on parasta kääntyä pankin puoleen. Mutta miten ihmeessä asuntolainahakemus tehdään. Tässä artikkelissa kerromme miten.
Kuinka tehdä asuntolainahakemus
Asuntolainan hakeminen alkaa luonnollisesti lainahakemuksen täyttämisellä. Lainahakemuksen täyttäminen on helppoa ja nopeaa, voit täyttä lainahakemuksen mukavasti verkossa, kunhan sinulla on jonkin suomalaisen pankin pankkitunnukset. Tarkista, että olet täyttänyt kaikki vaadittavat tiedot huolellisesti. Näin varmistat, että asuntolainahakemuksesi käsitellään mahdollisimman sutjakkaasti.
Tee ensin alustava lainalaskelma, jonka avulla voit arvioida, kuinka paljon tarvitsemasi lainan kuukausierä olisi haluamallasi laina-ajalla. Tämän jälkeen voit täyttää asuntolainahakemuksen. Kun olet lähettänyt asuntolainahakemuksesi, pankista otetaan sinuun yhteyttä puhelimitse viimeistään seuraavana arkipäivänä ja sovitaan tapaamisesta.
Lainaneuvottelu voidaan käydä verkkotapaamisessa, puhelimitse tai pankin konttorissa. Tässä vaiheessa käydään läpi lainahakemusta yhdessä ja siihen voidaan tehdä tarvittaessa myös muutoksia.
Kun lainaneuvottelu on käyty, saat pankilta lainalupauksen. Tämän lainalupauksen kanssa sinun on helppo jättää tarjous uudesta kodistasi. Kun sinulla on voimassa oleva lainalupaus, se antaa vauhtia kaupantekovaiheessa ja antaa sinulle myös etulyöntiaseman tarjouskilpailutilanteessa.
Kuinka suuri asuntolaina kannattaa ottaa yksin? Nyrkkisääntönä on, että asumiskuluihin ei saisi kulua enempää kuin kolmannes kuukauden nettotuloista. Asumiskuluihin lasketaan lainanlyhennys ja esimerkiksi yhtiövastikkeet sekä vesimaksut ja sähkö. Asumiskulujen ja elämiseen tarvittavien kulujen jälkeen rahaa olisi hyvä jäädä myös säästöön puskuritilille yllättäviä menoja varten.
Minkä ikäinen saa vielä helposti asuntolainaa? Onko olemassa jokin yläikäraja, jonka jälkeen lainaa ei enää heru? Ei, asuntolainalle ei ole ikärajaa. Eläkeikäisen lainanhakijan kohdalla pankki kuitenkin haluaa varmasti keskustella siitä, minkä verran lainaa on järkevää ottaa. Aivan kuten nuoremmilla, myös eläkeläisellä on jäätävä tarpeeksi rahaa elämiseen asumismenojen jälkeen. Pankki edellyttää ikääntyneiltä myös jonkinlaisia säästöjä.
Sisällysluettelo
Mitkä asiat vaikuttavat asuntolainan saamiseen?
Play Video about Sopimus
Asuntolainan määrään ja sen myöntämiseen vaikuttavat ainakin se, ovatko tulosi ja menosi säännölliset. Kuitenkaan isot tulot eivät automaattisesti tarkoita, että saisit isomman asuntolainan.
Jos sinulla on vaikkapa monta lasta, olet ostanut auton ja makselet siitäkin lainaa takaisin, sinulla on jokin kallis harrastus ja olet melko tuhlaileva luonteeltasi, kaikki nämä yhteensä voivat tarkoittaa, että vaikka tienaisit 5 000 euroa bruttona, siitä uppoaakin melkoinen siivu kaikkiin erilaisiin menoihin.
Kun taas joku toinen, joka on lapseton sinkku eikä malta ostaa hakaneulaakaan, saa käteen jääväksi osuudeksi paljon suuremman osuuden, vaikka saisi kuukaudessa palkkaa vain 3 500 euroa.
Kannattaakin selvittää, millainen olisi sinulle sopiva lainan määrä ja kuukausierä vähentämällä nettopalkasta ensin kuukausittaiset pakolliset menot, kuten tulevan asunnon mahdollinen yhtiövastike, ruokamenot, sähkö, vesi, vakuutus, vaatteet, harrastuskulut, auton kulut tai joukkoliikennemaksut, muiden mahdollisten lainojen lyhennykset ja kaikki muut mahdolliset jutut.
Entä paljonko sinulla on säästöjä tai jotain muuta varallisuutta? Et voi ylipäätään saada koko asuntolainaa, jos sinulla ei ole edes jonkin verran omaa rahoitusta tai jotain rahanarvoisia vakuuksia. Kokonaan velaksi asuntoa ei voi ostaa käyttämällä vakuutena pelkästään ostettavaa asuntoa. Ensiasuntoon voit saada lainaa enintään 95 % vakuuksien käyvästä hinnasta.
Jos olet ostamassa ensimmäistä asuntoa, voit saada lainaa enintään 95 prosentin verran vakuuksien käyvästä arvosta. Asunnosta puhuttaessa käypä arvo tarkoittaa tässä tapauksessa asunnon hankintahintaa. Käytännössä pelkkä viiden prosentin omarahoitus ei kuitenkaan vielä riitä lainahanojen aukaisemiseksi, sillä pankki kelpuuttaa asunnon arvosta vain n. 70 % lainan vakuudeksi.
Entäpä lisävakuudet, löytyisikö sellaisia? Lisävakuutena voit käyttää esimerkiksi omistamaasi asunto- tai sijoitusvarallisuutta tai perinnöksi saamaasi metsäpalstaa. Myös vanhempien vastaavaa omaisuutta, kuten asuntoa tai kesämökkiä voidaan käyttää asuntolainan lisävakuutena.
Millaisessa työsuhteessa olet, onko sinulla vakituiset tulot? Ja missä olet töissä? Vakituinen virka valtion hommissa kuulostaa pankin korviin paljon paremmalta kuin pokerinpelaaja.
Miten aiemmin olet hoitanut raha-asiasi? Pankki kyllä tietää, maksatko luottokorttilaskusi tai autolainan lyhennykset ajoissa vai toistuvasti myöhässä. Myös jos tililtäsi siirtyy kuukausittain useita satasia Veikkauksen pelitilille, pankki tietää tämänkin.
Merkintä luottotiedoissa on useimmiten esteenä asuntolainan saamisen. Toki poikkeuksia on, koska jokainen asuntolaina on pankin näkökulmasta erillinen kokonaisuus. Jos olet onnistunut selättämään maksuongelmasi, ja nykyään hoidat maksusi moitteettomasti, ja lisäksi sinulla on hyvät vakuudet, asuntolainan saamiselle ei ole välttämättä esteitä. Eli vaikka oletkin luottotiedoton, älä heti lannistu, vaan yritä ainakin neuvotella pankin kanssa.
Jos korot nousevat, niin luonnollisesti myös kuukausittaiset lainanhoitomenot kasvavat. Tämän vuoksi myös yleinen korkotaso ja tulevaisuuden näkymät vaikuttavat siihen, kuinka höveli tai tiukka pankki on lainaa myöntäessään.
Ei ole ihan yhdentekevää, mistä olet asuntoa ostamassa. Vaikka olisit jo saanut alustavan lainalupauksen ennen kuin lähdet asuntonäyttöihin, pankki ei ole suopea ihan mille tahansa mökkerölle.
Muuttotappiokunnan syrjäseudulla sijaitseva remonttia huutava omakotitalo ei ole vakuusarvoltaan sama kuin Helsingin keskustassa sijaitseva yksiö hyvin hoidetussa taloyhtiössä. Tulevat remonttitarpeet vaikuttavat mahdollisesti myös, lähteekö pankki rahoittamaan unelmiesi asuntoa ja kuinka paljolla.
Sekin vaikuttaa, mistä pankista olet hakemassa asuntolainaa. Kannattaa kysyä tarjous myös siitä oman paikkakunnan pikkupankista. Satojen tuhansien asuntolainaa hakeva henkilö voi olla pienelle pankille erittäin houkutteleva asiakas, ja tämä saattaa näkyä myös tarjotussa marginaalissa.
Millainen on asiakkuustasosi kyseisessä pankissa? Oletko keskittänyt kaiken rahaliikenteesi tähän lainapankkiin vai et. Totta kai pankki haluaa tarjota parasta palvelua asiakkaille, jotka hoitavat kaikki pankkiasiansa heillä. Toisaalta kotipankin kilpailija voi tarjota edullista lainamarginaalia, jos vastavuoroisesti siirrät kaikki muutkin raha-asiasi heille.
Ja vielä lopuksi: montako henkilöä lainaa on hakemassa? Luonnollisesti pankki voi myöntää isomman asuntolainan, jos lainaa on maksamassa takaisin kaksi henkilöä. Tällöin talouden tuloja ja menoja ynnäillään lainaneuvotteluissa yhteen sopivaa maksuvaraa arvioitaessa. Karkeasti arvioiden asuntolainan maksimimäärä voidaan tuplata, jos lainasta on vastuussa kaksi saman verran tienaavaa ja samassa taloudellisessa tilanteessa olevaa henkilöä.
Kannattaako yhdistää asunto- ja autolainat?
Ei kannata, sillä asuntolaina otetaan usein hyvin pitkälle ajalle, jolloin lainan takaisinmaksu venyy helposti turhan pitkälle. Autolaina taas mitoitetaan yleensä siten, että siinä huomioidaan auton kuluminen ja tarve vaihtaa auto uuteen tietyn ajan kuluttua. Lisäksi verottajakaan ei hyväksy muiden lainojen liittämistä asuntolainaan, sillä ainoastaan asuntolaina oikeuttaa korkovähennykseen.
Miten kilpailuttaa asuntolaina?
Kilpailuttamalla asuntolainan voi tehdä huomattavaa säästöä pienentämällä lainan korkokuluja, sillä asuntolainojen korot elävät jatkuvassa muutoksessa. Kilpailuta laina siis aina kuin vain mahdollista.
Sen lisäksi, että asuntolainan kilpailutus mahdollistaa korkokulujen pienentämisellä rahan säästämisen, nykyään voi koko kilpailutuksen hoitaa näppärästi ja aikaa säästäen yhdellä hakemuksella verkossa.
Suomessa asuntolaina on pääosin yksityishenkilön euromääräisesti suurin laina ja suurella lainalla on luonnollisesti usein myös suuret kulut. Pelkästään jo 0,1 prosentin välinen ero asuntolainatarjousten korkomarginaaleissa voi kuitenkin realisoitua asuntovelalliselle lainan kokonaiskuluissa jopa tuhansien eurojen arvoisina säästöinä.
Tämän vuoksi on kannattavaa kilpailuttaa eri pankkien lainatarjouksia ja hakea hyötyjä asuntolainavertailusta ennen kuin päättää, mistä lainaa hakee.
Onko asuntolainan kilpailutus maksutonta? Kyllä vain, voit kilpailuttaa asuntolainasi täysin ilmaiseksi ja ilman mitään riskiä. Asuntolainan kilpailutusta harkitsevan kannattaa toimia niin, että selvittää etukäteen lainaa hakevan henkilön tai henkilöiden brutto- ja nettopalkat, lainan kohteena olevan asunnon osoite ja kyseisen asunnon ostohinta, minkä arvoinen nykyinen asunto on, asuntolainan kohteena olevan asunnon lainan vakuudet.
Asuntolainalle tarvitaan vakuus, joka on turva lainan myöntäjälle. Usein itse lainan kohteena oleva asunto toimii 70 prosenttisesti lainan vakuutena ja jäljelle jäävä osuus tuleekin kattaa lisävakuuksilla.
Lisäksi tulee selvittää nykyisen asuntolainan tiedot, eli lainan viitekorko, marginaali sekä lainan kokonaissumma, lainaa hakevan henkilön tai henkilöiden muiden lainojen tiedot, eli lainojen viitekorot, marginaali sekä lainojen kokonaissummat, lainan hakijan tai hakijoiden muut tulot ja muu omaisuus. Kannattaa hyödyntää lainalaskurit sekä mahdollisen lainan kulujen arviointi suhteessa olemassa oleviin menoihin ja kuluihin.
Mikä sitten on marginaalikorko? Asuntolainan marginaali on pankille maksettava palkkio asuntolainasta. Marginaali maksetaan siis asuntolainan viitekoron päälle. Asuntolainan marginaali on yksilöllinen eli määrätään asiakkaan tai asuntolainaa hakevien asiakkaiden mukaan, jos lainaa haetaan yhdessä.
Eri pankeilla on erilaiset kriteerit marginaalin määrittämiseen eli asiakkaan riskiprofiilin määrittämiseen. Edullista marginaalia edesauttaa ainakin pitkä ja hyvä pankkiasiakkuus, varallisuus ja hyvä tulotaso ja erityisesti tulevaisuuden odotettavissa olevat tulot ja niiden varmuus sekä yleinen taloustilanne eli kuinka helposti pankki saa itse lainarahaa.
Marginaalikorko on se osa lainan korosta, jolla pankki tekee pääsääntöisesti voittoa. Korko määräytyy tilanteen ja lainanhakijan mukaan, sillä ennen lainan myöntämistä pankki tekee aina riskiarvion lainanhakijasta tämän luottotietojen ja aiemman maksuhistorian perusteella.
Marginaalikorolla pankki siis kattaa lainanantamisesta koituvan riskin. Nyrkkisääntönä on, että mitä suurempi asiakasriski, sitä suurempi marginaalikorko. Tämän vuoksi on myös syytä pitää huolta omasta luottohistoriastaan ja välttää maksuhäiriömerkintöjä.
Miten varaudun korkojen nousuun? Laittamalla kuukausittain ylimääräistä koron nousua vastaava summa tai jopa suurempikin summa säästötilille. Tämä tili on puskurisi, kun korot nousevat. Voit myös maksaa lainaa matalan koron aikana enemmän pois, niin sitä on vähemmän jäljellä korkojen noustessa. Pankit tarjoavat myös korkoputkea, joka säätää korolle vaihteluvälin ja korkokattoa, joka määrittelee korolle ylärajan.
Kiinteässä korossa korkoprosentti sovitaan tietyksi ajaksi. Kustannus syntyy siitä, että kiinteässä korossa korkoprosentti on korkeampi kuin nykyinen korko. Kiinteä korko tuo ennustettavuutta, kun korkoprosentti pysyy koko ajan samana.
Asuntolainan takaus
Voiko saada asuntolainan ilman säästöjä? Asuntolainan voi saada ilman varsinaista käsirahaa, jos sen tilalle on antaa joitakin muita lisävakuuksia, kuten vaikkapa omaa tai vaikkapa vanhempien omaisuutta. Näin lainan voi saada kokonaan ilman varsinaisia omia rahasäästöjä.
Tällaiset lainat ovat kuitenkin usein korkeakorkoisempia kuin lainat käsirahan kanssa. Loppujen lopuksi halvemmaksi tulee aina säästää ensin käsiraha ja hakea lainaa vasta tämän jälkeen. Näin saa lainalleen pienemmän koron ja kokonaiskustannus koko laina-ajalle on pienempi.
Luonnollisesti pankit haluavat minimoida omat riskinsä, joten ne edellyttävät 100 prosentin vakuuksia eli takuita myöntämilleen asuntolainoille. Leijonanosan tästä kattaa itse ostettava asunto, jonka pankki saa myydä tappioidensa kattamiseksi, jos et jostain syystä selviäisikään asuntolainasi takaisinmaksusta kuten on sovittu. Loput voit kattaa joko säästöillä, takauksilla tai vakuuksilla.
Ensiasunnon takaus tarkoittaa sitä, että jos lainan ottaja ei suoriudukaan velkansa takaisinmaksusta sovitusti, takaisinmaksu lankeaa takaajien kuten valtion tai lainanottajien vanhempien maksettavaksi. Pankit tarjoavat laina-asiakkailleen mielellään myös lisämaksullisia luottotakauksia, mutta koska näiden riskit ovat pankeille valtiontakausta ja panttauksia suuremmat, nämä palvelut voivat usein olla todella hintavia.
Entäpä valtiontakaus asuntolainaan? Asuntolainaan ja ASP-korkotukilainaan voi saada myös valtiontakauksen, kun asunto hankitaan omaksi tai perheen ensisijaiseksi asunnoksi. Valtion takaaman asuntolainan määrä voi olla enintään 85 prosenttia (ASP-korkotukilainoissa enintään 90 prosenttia) asunnon hankintahinnasta. Takaus on enintään 20 prosenttia (ASP-korkotukilainoissa enintään 25 prosenttia) lainasta, kuitenkin maksimissaan 50 000 euroa.
Valtiontakauksen hinta muodostuu valtion perimästä takausmaksusta, joka on 2,5 prosenttia takauksen määrästä. ASP-korkotukilainan ottajalta ei peritä takausmaksua.
Myös jotain toista henkilöä voi pyytää panttaamaan asuntolainan vakuudeksi omaisuuttaan, kuten asunnon tai kesämökin. Häntä voi myös pyytää takaajaksi, jolloin asuntolainalle otetaan henkilötakaus. Tällöin takaaja sitoutuu maksamaan lainan takaisin, jos päävelallinen joutuu maksuvaikeuksiin. Takaajan kannalta omaisuuden panttaaminen voi olla järkevämpi vaihtoehto, sillä hänen vastuunsa rajautuu vain tiettyyn pantattuun omaisuuteen, kuten asuntoon.
Takaaja ja vakuudenantaja ovat eri asia ja henkilötakaajia käytetään itse asiassa nykyään melko vähän. Henkilötakaaja ei panttaa omaisuutta lainan vakuudeksi, vaan antaa takauksen siitä, että hän maksaa lainan, mikäli velallinen ei sitä maksa. Vakuudenantaja puolestaan antaa pankille omaa omaisuuttaan velallisen lainan pantiksi eli lisävakuudeksi.
Lisävakuutena voi toimia esimerkiksi vanhempien asunto, jos se molemmille osapuolille sopii. Mikäli velallinen ei maksa lainaa, voi pantinantaja maksaa sen tai myydä lisävakuudeksi antamansa omaisuuden ja saada siitä rahat lainan maksamiseen.
Lisäksi lainaan on mahdollista liittää omistusasuntolainojen valtiontakaus tai vakuutusosakeyhtiön myöntämä takaus. Kannattaa huomioida myös, että jos on esimerkiksi saanut perintönä kesämökin tai omistaa sijoitusasunnon, myös niitä voidaan yleensä käyttää asuntolainan lisävakuutena.
Mikä on ASP-tili?
ASP on asuntosäästöpalkkiolakiin perustuva järjestelmä, jonka avulla Suomen valtio auttaa nuoria ensimmäisen omistusasunnon hankinnassa. Pankki voi myöntää ASP-lainan, kun vähintään 10 % asunnon hankintahinnasta on säästetty.
ASP-etu toimii niin, että ensiasunnon ostaja säästää tätä tarkoitusta varten avatulle ASP-tilille 10 % asunnon hinnasta vähintään kahden vuoden ajan. Kun tavoitesumma on säästetty, voi hakea asuntolainaa, jolle valtio myöntää maksuttoman takauksen.
ASP-tilin voi avata pankissa, jos on 15–39-vuotias eikä ole aiemmin omistanut asuntoa. Asp-sopimuksessa voi olla mukana aviopuoliso, joka on jo täyttänyt 40 vuotta. Asp-tilin avaamiseen ei vaadita säännöllisiä tuloja. Alaikäinen voi tehdä sopimuksen pankissa yhdessä huoltajan kanssa. Alaikäisen säästämisen ehtona on, että säästöt on ansaittu omalla työllä.
Merkittävimpiä ASP-korkotukilainan etuja on valtion takaus lainalle. Tällöin muita lisävakuuksia, esimerkiksi vanhempien asuntoa, ei tarvita ASP-lainalle. ASP-lainan etuina on myös, että lainan korko on edullisempi kuin tavallisessa asuntolainassa. Lisäksi valtion korkotuki suojelee koron nousuilta ensimmäiset kymmenen vuotta. Jos asuntolainan korko nousee yli 3,8 prosentin, valtio maksaa tätä ylimenevältä osalta 70 prosenttia koron määrästä.
Viimeisimmät artikkelit
