Ensiasunnon ostaja
Tarkista ensin verovapaus
Ensiasuntoa ostaessa kannattaa ottaa selvää, täyttyykö ensiasunnon verovapaus, jolloin voi säästää huomattavasti.
Ensiasunnon ostajan verovapaudesta puhuttaessa tarkoitetaan useimmiten vapautusta juuri varainsiirtoverosta. Ensiasunnon verovapaus ei kuitenkaan koske autopaikkaa, esimerkiksi autotallia, jonka osakkeet voi myydä erikseen. Siitä maksetaan siis aina varainsiirtovero.
Hankittavaa asuntoa koskeva edellytys täyttyy, jos henkilö on hankkinut omistukseensa kiinteistön ja vähintään puolet sillä olevasta tai sille rakennettavasta asuinrakennuksesta tai sillä olevasta erillisestä asunnosta tai vähintään puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista.
Verovapaus koskee myös esimerkiksi perinnönjaon yhteydessä saatua asuntoa, josta luovutuksensaaja on maksanut vastiketta jaettavaan omaisuuteen kuulumattomilla varoilla.
Ensiasunnon verovapauden voi saada vain vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitetun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin tai osuuksiin tai vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitettuun asuinrakennukseen.
Esimerkiksi vapaa-ajan käyttöön tarkoitettuun asuntoon ei voi saada varainsiirtoverovapautta.
Ensiasunnon ostajana sinun ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias, omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän, ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta tai et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.
Ensiasunto voi olla asunto-osake, kuten kerrostalo- tai rivitalohuoneisto. Se voi olla myös kiinteistö, kuten omakotitalo.
Pariskunnat voivat kivasti kikkailla varainsiirtoveron vapautuksen kanssa. Jos pariskunta ostaa asunnon suhteessa 50 % / 50 %, molempien katostaan olevan ensiasunnon ostajia.
Mutta mikäli pariskunta ostaakin asunnon suhteessa 51 % / 49 %, tällöin vain toinen osapuoli on vapautettu varainsiirtoverosta. Samalla pariskunnasta toisen puoliskon verovapautus-kortti jää käytettäväksi seuraavan asunnon kohdalla.
Tämä voi antaa pienen etulyöntiaseman, mikäli pariskunta ostaa myöhemmin uuden asunnon, koska seuraavalla kerralla toinen osapuoli voi käyttää varainsiirtoveron vapautensa asunnon oston yhteydessä.
Kuinka paljon säästöjä tarvitaan?
Asunnon ostoon tarvittavien säästöjen määrään vaikuttavat lainakatto sekä asunnon vakuusarvo. Pääsääntöisesti sinun on katettava 30 prosenttia asunnon hinnasta joko säästöillä tai muilla vakuuksilla.
Ensiasunnon ostajalle pankki voi myöntää asuntolainaa lainakaton perusteella enintään 95 % asunnon hinnasta. Muille kuin ensiasunnon ostajille lainakatto on 90 prosenttia.
Esimerkiksi 150 000 euron hintaisen asunnon ostamiseen tarvitset säästöjä ja vakuuksia seuraavasti:
Asuntolaina 95 % lainakatolla 142 500 EUR
Omia säästöjä tai reaalivakuuksia 5 % asunnon hinnasta 7 500 EUR
Asunnon vakuusarvo 70 % asunnon hinnasta 105 000 EUR
Lisävakuuden tarve 37 500 EUR
Omarahoitusosuus on katettava joko omilla säästöillä tai muilla reaalivakuuksilla, kuten vaikkapa vanhempien asunnolla tai kesämökillä.
Tämän lisäksi tarvitset vielä 25 % lisävakuuden, sillä pankille asunnon vakuusarvo on yleensä 70 % asunnon hinnasta. Lisävakuudeksi käy myös esimerkiksi asuntolainan valtiontakaus.
Lainasummaan vaikuttavat tekijät
Sisällysluettelo
Kuinka suuren asuntolainan voi saada? Tämä kysymys askarruttaa monia. Lainasummaan vaikuttavatkin monet tekijät, eikä se ei ole niin yksiselitteistä.
Lainanmyöntäjä haluaa toki varmistua, että sinulla on maksuvaraa lainan takaisin maksua varten, joten kuukausitulosi vaikuttavat lainasummaan.
Jos olet vakituisessa työsuhteessa, sinulla on paremmat mahdollisuudet lainaan kuin vaikkapa itsenäisellä yrittäjällä, jonka kuukausitulot voivat vaihdella paljonkin. Myös mahdolliset maksuhäiriömerkinnät vaikuttavat lainapäätökseen, toki ne eivät automaattisesti estä lainan saamista.
Myös muut olemassa olevat lainat, kuten autolaina ja kulutusluotot otetaan huomioon lainaa myönnettäessä. Mitä vähemmän muita lainoja, sen helpommin asuntolainaa myönnetään.
Ja mikäli lainaa haetaan jonkun toisen henkilön kanssa, aina parempi luotonmyöntäjän kannalta, koska tällöin takaisinmaksuvoimaa on tuplasti enemmän.
Luotonmyöntäjä saattaa arvioida myös, mitkä ovat lainahakijan henkilökohtaiset elinkustannukset ja muut menot, sillä hän haluaa varmistua sinun olevan pystyvä maksamaan lainaa tietyissä erissä ja että nämä erät sopivat nykyisiin elinkustannuksiisi.
Toisinaan lainanhakija saattaakin haukata liian suuren palan luullen pystyvänsä maksamaan helposti isoa lainaa. Lainanhakija olisi hyvä yhdessä lainanmyöntäjän kanssa miettiä, minkä suuruinen laina hakija nykyiseen elintasoon nähden olisi sopiva.
Mitä enemmän säästöjä sinulla on ennen kuin haet asuntolainaa, sen helpompaa lainan saaminen todennäköisesti on. Tällöin lainanmyöntäjä näkee, että pystyt säästämään tietyn rahasumman tietyssä ajassa.
Saamasi asuntolainan summa voi myös riippua siitä, minkä suuruiseksi lainanmyöntäjä katsoo asunnon arvon nyt ja tulevaisuudessa. Pankki arvioi, onko ostettavan kiinteistön arvo yli- tai alimitoitettu. Tämä auttaa pankkia myös arvioimaan, onko myönnettävä asuntolaina kyseisen kiinteistön arvoinen.
Myös korko sekä laina-aika vaikuttavat asuntolainan summaan. Mitä alhaisempi asuntolainan korko on, sitä pienempi lyhennyserä on. Pidempi laina-aika tarkoittaa myös pienempää lyhennyserää, mutta myös lyhyempi laina-aika voi tarkoittaa matalampaa korkoa.
Nyrkkisääntönä on, että mitä pidempi laina-aika asuntolainalla on, sitä todennäköisemmin et joudu taloudellisiin vaikeuksiin lyhennyserien kanssa. Joskus voi olla helpompi pidentää laina-aikaa 20 vuodesta 30 vuoteen vaikka korko voikin tällöin olla suurempi.
Korot
Tyypillisimmin asuntolainan viitekorko on 12 kuukauden euribor. Euribor on euroalueen rahamarkkinoilla käytössä oleva yhteinen viitekorko, joka kuvastaa markkinoiden yleistä korkotasoa. Käytännössä euribor on se korko, jolla pankit lainaavat rahaa muilta pankeilta omaa lainanmyöntämistä varten.
Euribor-korot lasketaan päivittäin, mutta asuntolainan viitekoroksi otettu 12 kuukauden euribor tarkoittaa, että lainan korkotaso tarkistetaan vuoden välein.
Korko siis pysyy samana asuntolainan ensimmäisen vuoden ajan, ja tämän jälkeen korkotaso päivitetään senhetkistä tasoa vastaavaksi – oli sitten suurempi tai pienempi kuin vuotta aiemmin. 3 kuukauden euribor tarkoittaa, että korko muuttuu kolmen kuukauden välein.
Kun lainasi viitekorko on 12 kuukauden euribor, tiedät tasan tarkkaan, millaista lyhennystä ja korkoa maksat asuntolainastasi seuraavan vuoden ajan. Näin pystyt helposti ennustamaan, millaista kuukausierää lainastasi maksat.
Pieni prosenttiosuus asuntolainoista sidotaan myös prime-korkoihin, eli pankkien itse asettamiin omiin viitekorkoihin. Pääsääntöisesti ne ovat euriboria kalliimpia. Asuntolainan korko voi olla myös täysin kiinteä.
Toisinaan ajankohtaiseksi tulee lainojen yhdistäminen. Asuntolaina on kuitenkin kotitalouden suurin yksittäinen laina ja sen takaisinmaksuun kuluu monesti yli kymmenkin vuotta.
Monella yhdistelylainaa hakevalla on myös asuntolainaa ja tähän liittyen kannattaa huomioida, että asuntolaina on vakuudellista lainaa, jonka vakuutena on asunto.
Jos lainanhakijalla on asuntolainan lisäksi muita lainoja tai esimerkiksi luottokorttivelkaa, tulee myös niiden lyhentämiseen varautua asuntolainaa haettaessa.
Jos hakijalla on tilapäisiä vaikeuksia lainojen kanssa, voi yrittää asuntolainan lyhennysten osalta neuvotella itselleen lyhennysvapaata. Lyhennysvapaan aikana asuntolainasta maksetaan ainoastaan korkoja.
Viimeisimmät artikkelit
